부동산학 올립니다 부동산상담 레폿

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부동산학 올립니다 부동산상담

[부동산학] 부동산상담

부동산상담

제1절. 부동산 상담의 의의

1. 부동산 상담의 개념
컨설팅(consulting : 상담)이란 어떤 문제나 현상에 대하여 조언을 해 주거나 전문적인 일을 수행해 주고 그 대가로 보수를 받는 전문직업을 말하며 이런 전문적인 업무를 담당하여 수행해주는 사람을 컨설턴트(consultant : 상담사)라고 한다.

카운슬링(counselling)과 컨설팅(consulting)은 보통 구분 없이 사용하는 경우가 많지만, 컨설팅과 가치추계는 구별되어야 한다.

가치추계(평가)
컨설팅
특정한 권익의 가치추계
시장가치를 평가
가치추계 자체가 목적이 아님
시장가치 이외에 투자가치 등의 경제성분석
미시적 분석에 치중
미시적 또는 거시적
전문지식이 필요
보다 높은 전문지식 및 분석능력이 필요


2. 부동산 상담사의 역할
부동산 상담사는 중개 또는 조언능력을 가지고 의뢰인의 의사결정의 틀을 실제로 개발하고, 의사결정 과정에 참여한다. 의뢰인의 목적을 의사결정의 틀에 적용하고, 수정?변경?재검토하여 의사결정이 합리적으로 이루어지도록 조력한다.

3. 부동산 상담의 필요성
① 부동산에 대한 소유개념으로의 인식에서 부동산의 효율적 이용추구로 전환(최유효이용으로의 인식전환), ② 부동산관련 법적?제도적 문제의 복잡성, ③ 급격한 경제 및 부동산시장의 변화로 인한 예측의 난이성, ④ 부동산관련 전문 서비스 요구의 다양화, ⑤ 부동산 투자시 수익성, 안전성 추구의 욕구증대, ⑥ 조사?분석 기법의 개발로 체계적인 투자분석 가능, ⑦ 시중금리 하락 등 금융환경변화로 전문적인 투자전략 필요, ⑧ 부동산시장 개방에 대한 대비책

제2절. 부동산상담 업무와 기능

1. 부동산상담의 업무
다음에 열거된 내용들은 부동산상담 업무의 가장 보편적인 내용들이다.
① 타당성조사, ② 시장분석, ③ 최유효이용분석, ④ 입지분석, ⑤ 입지선정조사, ⑥ 개발계획수립, ⑦ 영향조사, ⑧ 자산관리진단, ⑨ 비용?편익 분석, ⑩ 포트폴리오 분석, ⑪ 부동산의 매입과 투자, ⑫ 절세대책, ⑬ 부동산의 매각, ⑭ 기획, ⑮ 강연, 권리의 조정, 각종 타 전문가의 소개, 중개 등의 기타 업무

2. 부동산상담의 기능
상담사는 축적된 지식과 경험을 바탕으로 미래에 부딪힐 문제를 유추해 낸다. 상담사는 오랜 세월을 통하여 연마된 전문성, 객관성, 공평성을 바탕으로, 의뢰인에게 가장 이익이 되며 신뢰할 수 있는 행동방안을 제시한다.

3. 상담사와 의뢰인과의 관계
1) 상담사의 책무
상담사는 의뢰인이 안고있는 문제의 본질이나 관련 부동산현상을 명쾌하게 정리하여 의뢰인이 그것에 대해 나름대로의 안목을 갖도록 하여야 한다.

2) 의뢰인의 책무
① 상담사에게 사실정보를 제공하여야 한다.
② 의뢰인과 상담사와의 관계는 완전한 정직성에 바탕을 두고 정립되어야 한다.
③ 의뢰인은 상담사가 제출한 보고서나 연구성과물에 대해 기밀을 유지해야 한다.

3) 상담수수료
(1) 고정수수료
정액수수료제 또는 고정수수료제는 과제의 범위를 명백히 측정할 수 있을 때 일반적으로 사용한다.
(2) 수정수수료
과제를 수행하는 중에는 처음에 설정했던 것과는 다른 상황이 전개될 수도 있다. 수정수수료제는 고정수수료제가 이런 상황을 제대로 반영하지 못함에 따라 대안적으로 강구된 방법이다.
(3) 성과수수료
성과수수료제는 상담용역에 대한 노력과 경비, 시간 등에 대한 대가로 일정액을 최소수수료로 지불하고, 미래의 특정조건이 성취되었을 때 이에 대한 성과급을 조건수수료로 지불하는 방식이다. 이것은 부동산매매상담에서 많이 사용된다.

제3절. 부동산상담의 과정과 제약

1. 부동산상담의 과정(문상/실수/보)
(1) 문제의 정의
문제의 정의는 과제가 수행해야 할 목적을 결정하는 데에서 출발한다. 상담사는 의뢰인이 해결해야 할 문제는 무엇이며, 궁극적인 목표는 무엇인가를 결정한다.
(2) 상담관계의 정립
상담관계의 정립이란 어떠한 서비스를 언제까지 어떠한 형태로 제공할 것인가에 대해 합의를 하고 상담용역계약을 체결하는 것을 의미한다.
(3) 실행계획의 수립
실행계획은 마감일에 따라 필요한 업무량과 인원을 점검하는 일부터 시작된다. 실행계획의 수립에는 작업이 일정대로 진행되는지를 점검할 수 있는 중점사항도 설정해야 한다.
(4) 상담과제의 수행
과제의 수행은 자료를 집성하고 정리하는 일부터 시작하여, 분석결과를 바탕으로 결론을 도출하고 바람직한 추천안을 구성하는 것으로 마무리된다.
(5) 상담보고서의 작성
보고서를 준비하는 일은 간혹 과제수행의 초기단계부터 시작되기도 한다. 그러나 일반적으로, 자료처리가 끝나고 결론이 도출되기 전까지는 보고서가 작성되지 않는다
보고서의 형태로는 구두보고서와 서면보고서가 있다.
(6) 보고서의 검토
상담사는 최종적으로 보고서의 내용을 재검토하여, 모든 연구결과물이 상담목적, 대상부동산의 성격, 그리고 문제의 본질과 부합되는지를 확인해야 한다.
(7) 보고서의 제출
최종보고서의 제출과 더불어, 상담과제가 바로 종결되는 것은 아니다. 상담과제는 보고서가 제출된 후, 한 두 차례의 회합이 더 있은 후에 종결되는 것이 보통이다.

2. 상담의 제약조건
(1) 금융적 제약조건
상담사는 초기단계부터 개발사업의 금융방안을 고려하고 있어야 한다. 만약 금융방안이 마련되어 있지 않다면, 저당대부나 지분자본을 획득하는 방안에 대해 조언을 할 수 있다.
(2) 미적?윤리적 제약조건
상담사는 대상개발사업에 의해 영향을 받게 되는 주변부동산과 인근주민들에 대한 미적?윤리적 사항을 고려해야 한다.
(3) 물리적 제약조건
상담의 대상이 되는 부동산이나 개발사업의 물리적 성격에 따라 상담사가 조언해야 할 문제가 달라진다.
(4) 시간적 제약조건
상담사는 우선적으로 의뢰인이 요구하는 일정에 맞게 과제를 완성할 수 있는지를 고려하여야 한다. 또한 보고서의 각 부분이 실행계획의 단계별로 일정이 맞추어질 수 있는지를 생각해야 한다.


자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/Detail.asp?pk=11037141&sid=sanghyun7776&key=



[문서정보]

문서분량 : 3 Page
파일종류 : HWP 파일
자료제목 : 부동산학 올립니다 부동산상담
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